PREMESSA

Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha recentemente pubblicato le Linee di indirizzo e criteri interpretativi sull’attuazione del DL Salva Casa. Stando anche a quanto preannunciato queste linee guida si pongono come obiettivo quello di orientare le amministrazioni pubbliche e tutti gli operatori del settore edilizia privata nella corretta applicazione di tutte le disposizioni contenute nel Decreto Legge Salva Casa (DL 69/2024, convertito in Legge 105/2024) sul territorio nazionale.
Prima di tutto le linee guida evidenziano che le disposizioni previste dal DL Salva Casa successivamente convertito in legge sono immediatamente da applicare senza alcun dispositivo di attuazione da parte dello Stato e pertanto sono di natura auto-applicativa, per entrare in vigore. Pertanto, le regole delineate dal Decreto possono essere direttamente applicate senza l’adozione di ulteriori atti legislativi.
Le amministrazioni regionali, in ogni caso sono comunque autorizzate a introdurre norme di dettaglio, purché siano compatibili con l’impianto normativo del DL (e successiva legge di conversione) e rispettino i limiti di principio dalla relazione tra la legislazione statale e quella regionale.
Le Linee Guida Salva Casa si focalizzano sulle principali modifiche apportate al Testo Unico dell’Edilizia dal DL Salva Casa, suddividendole in quattro macro-aree principali, che comprendono:

1. Ridefinizione dei titoli che comprovano lo stato legittimo degli immobili (art. 9-bis del Testo Unico);
2. Nuove disposizioni sui cambiamenti di destinazione d’uso (art. 10, comma 2 e 23-ter del Testo Unico);
3. Regolamentazione delle tolleranze e semplificazione delle procedure per sanare difformità edilizie, che include:
• tolleranze costruttive ed esecutive (art. 34-bis del Testo Unico);
• interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo edilizio (nuovo art. 34-ter del Testo Unico);
• ridefinizione della “doppia conformità” (nuovo art. 36-bis del Testo Unico);
4. Adeguamento degli standard edilizi alle trasformazioni del contesto sociale e urbano, come ad esempio:
• il recupero dei sottotetti (art. 2-bis);
• la gestione dell’edilizia libera (art. 6);
• l’aggiornamento delle procedure per il certificato di agibilità (art. 24 del Testo Unico).

Ricordiamo che dal 28 luglio 2024 è entrata in vigore la legge 105/2024 di conversione del “DL SALVACASA”. Abbiamo affrontato il consueto periodo transitorio legato alla conversione del DL 69/2024 e la strada per metabolizzare i primi profili problematici nella sua effettiva applicazione. Abbiamo fino ad oggi maturato il naturale repertorio che si è configurato pieno di dubbi interpretativi vista la quantità e la portata delle modifiche sostanziali introdotte. La legge ha cercato di modificare il TUE (Testo Unico Edilizia DPR 380/2001) con la finalità di rilanciare il mercato immobiliare ed ai fini di superare le incertezze applicative della normativa di settore, in specie nelle operazioni di riuso del patrimonio immobiliare esistente.
È necessario, pertanto, approfondire con spirito critico ed equilibrio giuridico il commento del MIT alle novità principali per rafforzare le coordinate essenziali di principio tecnico-giuridico per la corretta applicazione del corpo delle novità apportate al sistema della struttura del Testo Unico Edilizia. Nell’ambito del corso verranno affrontati attraverso illustrazione di casi pratici, i punti di maggiore contributo del MIT alla soluzione delle criticità rispetto alle nuove disposizioni normative. Inoltre saranno sviluppati approfondimenti sia in materia giuridica che urbanistico-edilizia e paesaggistica i temi di maggiore frequenza nel repertorio professionale, e sarà possibile approfondire tramite le nuove Linee Guida i riflessi operativi che la normativa di semplificazione comporterà per le Pubbliche Amministrazioni e per i liberi professionisti. Dalle precisazioni che riguardano l'edilizia libera (con particolare riferimento alle vetrate panoramiche e alle pergotende) fino alla sanatoria degli abusi edilizi che, in caso di lievi difformità, non necessiterà più della "doppia conformità non condizionata”. Nel dettaglio il corso commenterà le Linee Guida con aggiornamento interpretativo sul nuovo pacchetto di modifiche al D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) che riguardano, ricordiamo:

• gli interventi di edilizia libera (VEPA e pergotende);
• lo stato legittimo;
• il mutamento d'uso urbanisticamente rilevante;
• gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali;
• le tolleranze costruttive;
• la sanatoria edilizia mediante accertamento di conformità;
• la sanatoria edilizia delle parziali difformità;
• gli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività;
• il fondo per la demolizione delle opere abusive presenti sul territorio comunale.

Rilevanti anche le modifiche che riguardano la sanatoria edilizia. L’art. 36-bis riguarda la sanatoria delle “parziali difformità” dal permesso di costruire o dalla SCIA o in assenza/difformità dalla SCIA. La grande novità riguarda il fatto che in questo caso è prevista la possibilità di “sanatoria condizionata” esclusa dalla giurisprudenza amministrativa. Il comma 2 del nuovo art. 36-bis, infatti, consente allo SUE il rilascio del permesso in sanatoria subordinatamente alla preventiva attuazione, entro il termine assegnato dagli uffici, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti negli stessi installati, al superamento delle barriere architettoniche e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate. Altra importante novità consiste nella possibilità che sia espressamente previsto che l’istanza di sanatoria sia accompagnata dalla dichiarazione di un professionista abilitato che attesti le necessarie conformità. Per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento. L’epoca di realizzazione dell’intervento è provata mediante la documentazione prevista per lo stato legittimo (art. 9-bis, comma 1-bis, TUE). Nei casi di cui all’art. 36-bis, alla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale deve pronunciarsi con provvedimento motivato entro quarantacinque giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta (silenzio assenso). Le strutture amovibili realizzate durante l’emergenza Covid-19 possono essere mantenute oltre i 180 giorni previa CILA, se rispettano le prescrizioni urbanistiche comunali e sono utilizzate per finalità sanitarie, assistenziali o educative, dimostrando la necessità del loro utilizzo continuato.

PROGRAMMA

RICOGNIZIONE E COMMENTO, ATTRAVERSO IL CONTRIBUTO DELLE LINEE GUIDA DEL MIT, ALLE NOVITA’ INTRODOTTE DALLA L 105/2024 AL SISTEMA DELLA DISCIPLINA EDILIZIA CHE RICORDIAMO:
• Modifiche all’art. 2 bis DPR 380/2001
- Il recupero di sottotetti;
• Le VEPA nei porticati
- L’introduzione dei porticati nel campo di applicazione delle VEPA liberalizzate;
- La liberalizzazione degli elementi da esterno: casi e condizioni;
• Le pergole bioclimatiche
• L’ulteriore cambiamento della dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile (nel suo complesso e delle singole unità immobiliari):
- Il riferimento all’ultimo titolo edilizio;
- fiscalizzazione e sanatorie: titoli legittimanti;
- Conseguenze per l’attività del professionista tecnico in merito alla certificazione dello stato legittimo;
• Ulteriori livelli di semplificazioni alle regioni in merito alle tematiche “Salva casa”;
• Modifiche ai requisiti igienico-sanitari nelle more dell’approvazione del nuovo Decreto da parte del Ministero della Salute (art. 20 DPR 380/2001);
- Le altezze minime interne,
- i monolocali “in deroga”?
• Le tolleranze costruttive/esecutive:
- Tutte le nuove soglie quantitative di tolleranza (fino al 6%);
- I criteri di computo delle tolleranze;
- “Eliminazione della doppia conformità”: vantaggi e procedimenti;
- Le nuove tolleranze per gli interventi fino al 24 maggio 2024 ed il loro raccordo con le ipotesi già previste dalla L 120/2020;
- Raccordi con il DLgs 42/2004;
- La verifica del tecnico sui diritti dei terzi;
• L’accertamento di conformità ex art. 36 bis per le parziali difformità (e per assenza/difformità dalla SCIA)
- La nuova doppia conformità urbanistico ed edilizia cosiddetta “asimmetrica”;
- Prescrizioni e condizioni per accertamento della nuova doppia conformità;
- Il procedimento abilitativo e la “nuova SCIA in sanatoria”;
- La sanatoria in aree vincolate (ed il difetto di coordinamento con il vigente testo normativo DLgs 42/2004),
- verifiche adempimenti attestazione del tecnico;
- Il quadro sanzionatorio;
• Varianti in corso d’opera a titoli abilitativi risalenti (licenze e concessioni edilizie) non presentate per opere realizzate prima del 1977;
• L’abitabilità/agibilità a seguito di sopralluogo del tecnico comunale e mancata contestazione di difformità: sono sanabili?
• Gli abusi in zone sismiche e la nuova verifica di sicurezza sismica;
• Le opere “provvisorie costruite in epoca Covid ed il loro mantenimento per odierne esigenze:
- Ipotesi di mantenimento in esercizio;
• La nuova disciplina del mutamento di destinazione d’uso:
- La semplificazione del cambio d’uso urbanisticamente rilevante senza opere, per “l’intero immobile” e per “la singola unità immobiliare”;
- La conferma delle disposizioni delle previsioni urbanistiche locali e la deroga al reperimento degli standard;
• La revisione del regime di circolazione dei beni acquisiti al patrimonio pubblico a seguito dell’inottemperanza all’ordine di demolizione.
Tutti i casi pratici saranno illustrati con elaborati grafici.